Cappotto parziale in condominio e ripartizione delle spese

Per cappotto termico, detto anche isolamento a cappotto, si intende un rivestimento di materiale isolante applicato internamente o esternamente agli edifici, che realizza un perfetto isolamento termico (oltre che acustico) con un notevole risparmio energetico.

L’argomento cappotto termico è di grande attualità. Infatti, è il primo degli l’interventi “trainanti” per poter accedere al Superbonus al 110 per cento. Quando viene realizzato sull’intero immobile è possibile usufruire dell’agevolazione anche per gli interventi effettuati sui singoli appartamenti.
L’Agenzia delle Entrate, con risposta (n.408 del 24 settembre 2020) ad un’istanza di interpello, si è espressa sulla questione relativa alla realizzazione di un cappotto “parziale” in corrispondenza di una sola parte dell’involucro esterno dell’immobile .

L’istante, nello specifico,  ha chiesto se è possibile avvalersi dell’agevolazione prevista dall’art 119 del decreto legge 19 maggio 2020 (decreto  Rilancio), convertito con modificazioni in L. n.77/2020, anche per interventi realizzati su una sola parte delle pareti dell’edificio qualora l’assemblea condominiale non è interessata alla realizzazione dei lavori di efficientamento energetico tramite, ad esempio, cappotto termico, ma ha comunque concesso ai condomini proprietari delle singole unità immobiliari abitative, la facoltà di realizzare l’intervento sulle sole superfici opache dell’involucro del perimetro ricadente nella loro pertinenza, previo nulla osta degli enti competenti.
A parere dell’Agenzia delle Entrate,  si  può accedere alla detrazione fiscale del 110% a condizione che,  interventi di questo genere interessino l’edificio o il condominio  con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che assicurino il miglioramento di almeno due classi e se ciò non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Inoltre, il cappotto parziale deve essere realizzato nel rispetto dei limiti fissati dall’art. 1102 c.c. ovverosia non deve ledere il pari diritto degli altri condòmini e non deve alterare in decoro dell’edificio.

Per quanto attiene le spese, la questione è stata oggetto di ampio dibattito.

Il Codice civile, infatti, all’art 1223 stabilisce il criterio generale sulla ripartizione delle spese: tutte quelle necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi.

Al secondo comma, lo stesso articolo 1223, però pone un’eccezione: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

E solo in capo ai condomini a cui il bene serve, così come individuati dal successivo terzo comma di questa norma.
Questi ultimi comma farebbero pensare alla possibilità – nel caso in cui si decida di proteggere con cappotto solo una parte dell’edificio- di suddividere le spese ponendole a carico dei soli proprietari coinvolti dall’intervento ed escludendo, invece, gli altri, ma non è così. La giurisprudenza, in tema di condominio è concorde nel ritenere che, tutte le opere effettuate sulle facciate esterne, o sui muri e tetti (art.1117,n.1 c.c.) dei palazzi condominiali ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117, n. 3, c.c.) – deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea- non sono suscettibili di godimento separato, bensì rientrano tra le cose comuni e dunque sono assoggettate alla ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.  

Questo orientamento è stato confermato dalla sentenza della Corte d’appello di L’aquila dello scorso 13 novembre che ha stabilito: il cappotto risulta sempre realizzato sulle parti comuni dell’edificio  e contribuisce comunque all’isolamento termico dell’intero stabile e così a ridurre l’importo della bolletta energetica degli altri condomini e pertanto va rispettato il principio base enunciato dall’art. 1223 c.c. secondo cui le spese vanno sostenute in misura proporzionale al valore della  proprietà di ciascuno. (Corte d’Appello di L’Aquila, sent. n. 1551/20 del 13 novembre 2020 ) 

Dott.ssa Danila Di Stefano -Ufficio legale Dret system.

Fonti:

Art. 1223 c.c.; Risposta n. .408 del 24 settembre 2020 Agenzia delle Entrate; Cass. Civ., sez. II, sentenza 13 febbraio 2008, n. 3470; Cass. sent. n. 64/2013 del 03.01.2013; Corte d’Appello de L’Aquila, sent. n. 1551/20 del 13 novembre 2020;